“金九”成明日黃花已毋庸置疑，但上海樓市的特征卻不能簡(jiǎn)單地用“天涼好個(gè)秋”概括。半數(shù)新盤跌勢(shì)兇猛，半數(shù)新盤也在悄然漲價(jià)。人氣雖降到歷史最低點(diǎn)，但一些降價(jià)到位的樓盤成交量仍可圈可點(diǎn)。從上海購(gòu)房者的態(tài)度看，也是分化明顯，想斷供者不乏其人，但大多數(shù)業(yè)主并不贊同貿(mào)然斷供。即將到來的十一假日房展會(huì)，開發(fā)商用足吃奶的力氣促銷，但購(gòu)房者根本不領(lǐng)情。

    漲跌互現(xiàn)區(qū)域分化

    當(dāng)下樓市，盡管看跌輿論占了主流，但從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，近期的市場(chǎng)，補(bǔ)跌盤雖多，補(bǔ)漲盤也不少，樓市表現(xiàn)難以簡(jiǎn)單概括。

    各大媒體近期都報(bào)道了佑威房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海新盤中有44.8%呈現(xiàn)下跌，其中，領(lǐng)跌的中遠(yuǎn)兩灣城和泰府名邸兩個(gè)內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤，分別下跌31.5%和12.3%，這兩個(gè)樓盤去年的漲幅分別高達(dá)54.7%和44.8%。去年漲得快，今年跌得也猛。從統(tǒng)計(jì)中看出，價(jià)格下跌超過10%的22個(gè)樓盤分布在全市大多數(shù)區(qū)域，主要是去年漲幅過大的樓盤。其中，有13個(gè)樓盤位于去年漲幅最大的內(nèi)中環(huán)區(qū)域，漲幅去年排第二的內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域有2個(gè)樓盤，其余分布在中環(huán)以外區(qū)域。

    該統(tǒng)計(jì)同時(shí)指出，上漲的樓盤依然有55.2%。主要是中環(huán)附近“去年反應(yīng)相對(duì)遲鈍”的新盤，價(jià)格變化幅度不是很大，如今“慢慢地補(bǔ)漲上來”。這個(gè)數(shù)據(jù)卻幾乎被上海媒體“一概忽略”。如中環(huán)凱旋公寓，1-6月成交36套，單價(jià)2.8556萬元/平方米；7-8月成交39套，單價(jià)3.0532萬元/平方米，上漲6.9%。涵碧景苑，1-6月成交68套，單價(jià)1.8萬元/平方米；7-8成交9套，單價(jià)1.9827萬元/平方米，上漲9.9%。星河世紀(jì)城A塊，1-6月成交86套，單價(jià)1.1542萬元/平方米；7-8月成交6套，單價(jià)1.4087萬元/平方米，上漲22%。
 
    以上新盤，半數(shù)以上漲幅仍控制在5%以內(nèi)，漲價(jià)幅度較小。另外不少新盤價(jià)格上漲后，成交量下降明顯。如星河世紀(jì)城A塊，上半年月均成交14套；近兩個(gè)月，月均成交僅3套。

    上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授印堃華指出：“明年上半年之前，供給萎縮、需求不振、區(qū)域分化、漲跌互現(xiàn)的局面恐難改變�！北M管局部地區(qū)低效供給不斷放量，供大于求加上品質(zhì)不高的因素推動(dòng)某些樓盤價(jià)格下探，但從總體看，成熟地區(qū)和性價(jià)比高的樓盤的有效供給依然嚴(yán)重不足，加上軌道交通和高速公路的加快建設(shè)，使原先大量積聚的低效供給向有效供給轉(zhuǎn)化。

    冷清金九不乏亮點(diǎn)

    被開發(fā)商寄予厚望的“金九”，已是“明日黃花蝶也愁”，被認(rèn)為是歷年來開發(fā)商遭遇的最冷“金九”。

    央行日前公布的第三季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查綜述顯示，未來三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平。其中，在調(diào)查的七個(gè)大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級(jí)城市未來三個(gè)月打算買房的人數(shù)占比均不足10%，低于全國(guó)平均水平。

    上海近兩個(gè)月的成交量也給出了相同答案。9月1日-21日，開發(fā)商已推出了75.74萬平方米商品住宅，而成交量卻只有29.2萬平方米，僅相當(dāng)于8月的45%，只有去年同期成交量140.48萬平方米的兩成�？梢�，開發(fā)商“加量不加價(jià)”的單邊熱情，并沒有博得購(gòu)房者的認(rèn)同。

    整體低迷的同時(shí)，個(gè)案不乏亮點(diǎn)。一些前兩個(gè)月價(jià)格調(diào)整到位的項(xiàng)目，如萬科金色雅筑、大華錦繡華城、金地灣流域、金地未來、中遠(yuǎn)兩灣城、綠地領(lǐng)海等，消化速度明顯加快，基本達(dá)到了銷售預(yù)期。對(duì)于這些價(jià)格調(diào)整幅度較大，真正讓利的樓盤，購(gòu)房者給予了積極響應(yīng)。8月份，大華錦繡華城成交133套，均價(jià)1.3867萬元/平方米，位于8月商品住宅成交量第6名。金地灣流域成交146套，均價(jià)1.6783萬元/平方米，位于8月商品住宅成交量第8名。金地未來成交110套，均價(jià)1.391萬元/平方米，位于8月商品住宅成交量第16名。

    業(yè)界人士認(rèn)為，可以基本判斷，這些樓盤以及其所處的板塊價(jià)格底線已經(jīng)顯現(xiàn)。

    值得注意的是，上海7、8月掀起降價(jià)高峰后，9月份并沒有大幅蔓延的態(tài)勢(shì)。到目前為止，除了此前的幾個(gè)老面孔外，9月新推出的樓盤都沒有明顯降價(jià)舉措。有分析認(rèn)為，9月份開發(fā)商似乎出現(xiàn)了新一輪的觀望，不再大力降價(jià)�！�

    斷供是一把雙刃劍

    我該斷供嗎？在降價(jià)消息不絕于耳的樓市，打算斷供的業(yè)主不乏其人，但從調(diào)查結(jié)果來看，多數(shù)業(yè)主的看法是，斷供是一把“雙刃劍”，傷人更傷己，還需“三思而后行”，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這體現(xiàn)出業(yè)主心態(tài)日趨理性。

    綠地啟航社一位22歲的業(yè)主表示：“斷供，這房子我不要了�！彼�說，自己在今年5月買下房屋，首付10萬元，月供3000多元。當(dāng)時(shí)覺得小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，還有免費(fèi)班車，但隨著房?jī)r(jià)一路下跌，班車明年也要收費(fèi)，頗為后悔。如果房子租出去，每月租金也僅500元，根本不夠還貸。他說，想斷供，等到市區(qū)房?jī)r(jià)跌了，再去買個(gè)小戶型。

    住在該小區(qū)的另外一位業(yè)主認(rèn)為，上海不會(huì)像廣東、深圳，跌有可能，但是不會(huì)跌成那樣。另一位王姓業(yè)主也表示，如果斷供，受傷的只有自己。還是想想怎么解決問題，沒辦法就只能承受。

    另外一些降價(jià)較猛的樓盤，業(yè)主看法也并非“一刀切”。如萬科金色雅筑，盡管退房和斷供風(fēng)波鬧得正兇，業(yè)主章小姐卻認(rèn)為，斷供是業(yè)主跟銀行的事，開發(fā)商早從銀行拿到錢了。斷供后，銀行會(huì)起訴業(yè)主收回房屋所有權(quán)。房屋被收回，信用記錄也全毀了。另一位叫小月的業(yè)主也建議，別輕言斷供，不能簡(jiǎn)單地拍屁股走人，要謹(jǐn)慎行之。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，斷供在經(jīng)濟(jì)上劃不劃算是一回事，帶來的信用淪喪是最大的損失。留下信用污點(diǎn)，會(huì)影響斷供者今后的融資消費(fèi)，給今后的工作和生活帶來很大影響。分析指出，目前盡管打折、降價(jià)關(guān)注度很高，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為最值得關(guān)注的，還是市場(chǎng)需求的理性入市。由于不少價(jià)格調(diào)整到位的樓盤，消化速度明顯加快，再加目前降價(jià)態(tài)勢(shì)有所趨緩，這正是不少業(yè)主在跌勢(shì)中仍保持信心的原因所在。

    十一房展再探底線

    十一假日房展會(huì)開幕在即，早在9月初，組委會(huì)就透露，展位爆滿，甚至展廳外面也布滿了展臺(tái)。成交量的不景氣，年底銷售目標(biāo)的壓力等等，將使開發(fā)商緊抓最后的促銷良機(jī)，但從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，購(gòu)房者并不買賬，開發(fā)商或?qū)⒃庥觥盁崮樫N上冷屁股”的尷尬。

    上海易居房地產(chǎn)研究院分析師傅琦表示，即將到來的十一假日房展會(huì)，是降價(jià)可能大規(guī)模擴(kuò)散的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。房展會(huì)給開發(fā)商一個(gè)名正言順的降價(jià)理由和借口，預(yù)計(jì)將有更多的開發(fā)商加入到降價(jià)行列，通過房展會(huì)的促銷試探市場(chǎng)底線。

    資深評(píng)論員趙春雷也指出，十一假日房展會(huì)，對(duì)于現(xiàn)金為王的房地產(chǎn)企業(yè)而言，肯定會(huì)抓住年前最后一個(gè)賣點(diǎn)加速銷售回籠。在買方市場(chǎng)背景下，房展會(huì)將毫無懸念地進(jìn)行促銷手法的大PK，以“送”或“折”兩大主流模式為主。

    與開發(fā)商的熱情洋溢相比，購(gòu)房者大都冷漠以對(duì)。搜房網(wǎng)日前進(jìn)行的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，你是否會(huì)去十一假日房展會(huì)？68.83%的被調(diào)查者表示“不會(huì)去”，只有31.17%的被調(diào)查者有意前往。你認(rèn)為假日房展會(huì)是買房好時(shí)機(jī)嗎？94.99%的被調(diào)查者表示“不是”。你參加假日房展會(huì)最關(guān)心什么？58.9%的被調(diào)查者表示最關(guān)心“價(jià)格走勢(shì)”，26.35%的被調(diào)查者表示最關(guān)心“折扣率”。

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